La rédaction du bail commercial doit faire l’objet d’un soin tout particulier. En effet, c’est le contrat de bail qui définira le cadre des relations entre le bailleur et le preneur toute la durée du bail. L’assistance d’un avocat lors de la phase de rédaction permet d’alerter et d’informer le bailleur ou le preneur sur les clauses importantes qui permettront de protéger l’une ou l’autre des parties. De fait, le bail commercial répond à un formalisme et des délais légaux stricts qui peuvent conduire à la nullité du contrat en cas de mauvaise rédaction. L’importance d’une rédaction soignée et attentive s’explique également par la durée du bail. Il s’agit d’un contrat conclu pour une longue période, et qui doit, dès lors, prévoir les relations à court, moyen et long termes. De plus, la présence d’un avocat s’avère nécessaire, outre durant la rédaction du contrat de bail, tout au long de la vie du bail afin d’assister le locataire ou le propriétaire qui souhaiterait, notamment, renouveler son bail, y mettre de fin de façon anticipée, le céder, ou encore le résilier. Une connaissance précise et éclairée du droit des baux commerciaux est requise pour articuler astucieusement les clauses entre elles et défendre au mieux chacune des parties.
L'importance de l'avocat lors de la négociation et de la rédaction d'un bail commercial.
Déterminer la durée idéal pour son bail commercial - Le bail 3-6-9.
Dans le cadre d’un bail initial :
La durée du bail commercial peut être, par ailleurs, différente de celle contractuellement prévue, car le bail commercial ne prend fin que par l’effet d’un congé ou d’une demande en renouvellement. La durée minimale d’un bail commercial est de neuf ans (article L. 145-4, alinéa 1er, du Code de commerce). Cette règle est d’ordre public. En pratique : si un bail relevant du statut des baux commerciaux est conclu pour une durée inférieure à neuf ans, la clause sera réputée comme n’existant pas, et le bail considéré comme conclu pour neuf ans. Les parties ont la faculté de résilier le bail à l’expiration d’une période triennale. De même, la détermination de la date d’entrée en vigueur du bail est importante car elle permet de décompter la durée du bail et ses échéances triennales. En principe, le bail entre en vigueur au jour de sa conclusion mais peut être signé à une date différente.
Dans le cadre d’un bail renouvelé :
La durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue (article L. 145-12, alinéa 1er, du Code de commerce). Lorsque le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans, la durée du bail renouvelé est aussi de neuf ans sauf si, lors du renouvellement, les parties ont exprimé expressément la volonté de contracter pour une durée supérieure. Le nouveau bail prend effet à l’expiration du bail précédent ou, le cas échéant, de sa prolongation (article L. 145-12, alinéa 3, du Code de commerce). La date d’expiration du bail précédent est celle contractuellement prévue si un congé ou une demande de renouvellement a été délivré dans les formes et délais requis. Si le bail s’est au contraire poursuivi tacitement au-delà du terme convenu, le point de départ du bail renouvelé est reporté, soit à la date pour laquelle le congé est donné, soit au premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement (article L. 145-12, alinéa 3, du Code de commerce).
Indiquer la ou les activités qui seront exercées au cours du bail.
Le locataire ne peut exercer dans les lieux loués que la ou les activités expressément envisagées dans le contrat de bail. Toutefois, le locataire dispose de la faculté, en cours de bail, de demander un changement d’activité. On parle alors de déspécialisation. L’affectation contractuelle des locaux est soumise à la liberté des parties. Celles-ci peuvent très bien convenir de plusieurs domaines d’activité ou, a contrario, de restreindre l’exercice en n’autorisant qu’une seule activité. En présence d’un bail prévoyant une destination multiple des lieux, les parties peuvent s’interroger sur la question de savoir si le locataire a l’obligation d’exercer toutes les activités prévues ou s’il peut se contenter de l’une d’elles. En cours de bail, le bailleur et le preneur peuvent également décider de modifier la destination des lieux.
Comment le locataire peut-il modifier son activité ?
La déspécialisation partielle : il est possible d’ajouter à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. La déspécialisation partielle doit être réalisée avec l’autorisation préalable du bailleur ou du tribunal. Dans le cas contraire, l’attitude du locataire est constitutive d’un manquement à ses obligations pouvant entraîner diverses sanctions.
La déspécialisation plénière : l’activité commerciale est sujette à changement en raisons de nombreux aléas économiques. La ou les nouvelles activités devront être compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier. Le locataire doit préalablement demander l’autorisation du bailleur. Cette demande s’effectue par acte extrajudiciaire et, à peine de nullité, comporte l’indication des activités dont l’exercice est envisagé.
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