NS Avocats La garantie solidaire du cédant à l’égard du bailleur.

Très souvent lors de la cession d’un bail commercial, il est prévu dans le cadre des rapports entre le bailleur et le cédant, une clause de garantie solidaire. La clause de garantie solidaire présente un intérêt évident pour le bailleur lorsque le bail est cédé, dans la mesure où une telle clause renforce ses chances d’être payé. Les parties à l’acte de cession conviennent généralement d’une stipulation par laquelle le cédant s’engagera solidairement avec le cessionnaire au paiement des loyers et à l’exécution du contrat.

A. Durée

Pour les cessions conclues avant le 20 juin 2014

En règle générale, si une telle clause est incluse, le cédant restera débiteur solidaire du paiement des loyers pendant toute la durée du bail. Cette obligation prenant fin par l’effet d’un congé ou d’une résiliation. Bien que certaines de ces clauses concernent la garantie face à la défaillance de tous les cessionnaires successifs, le cédant ne sera garant de ces derniers que dans la limite de la durée du bail initial.

Pour les cessions conclues après le 20 juin 2014

La loi Pinel est venue limiter pour le bailleur sa faculté à se prévaloir d’une telle clause. En effet, aux termes de l’article L. 145-16-2 du code de commerce, le bailleur n’est plus en mesure d’invoquer la clause que durant les trois années à compter de la cession du bail. Quant à savoir si cet article est d’ordre public, le débat reste ouvert puisque l’article L. 145-15 du code de commerce ne le vise pas expressément. Il n’est donc pas interdit aux parties d’y déroger.

B. Obligation d’information

Pour les cessions conclues avant le 20 juin 2014

Aucune obligation d’information n’était prévue avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel et la jurisprudence antérieure allait dans le sens de la perte pour le bailleur de son recours, totalement ou partiellement, dans le cas où il n’avertissait pas le garant de la défaillance du cessionnaire, laissant ainsi s’accumuler la dette.

Pour les cessions conclues après le 20 juin 2014

L’article L. 145-16-1 du code de commerce précise que si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier devra informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. L’article L. 145-16-1 ne prévoit aucune sanction en cas de non-respect de ses dispositions et il est loisible de penser que, conformément à la jurisprudence antérieure à la loi Pinel trouvera à s’appliquer. À charge pour le cédant d’invoquer le manquement à son devoir d’information du bailleur.

C. Étendue

Il convient d’être particulièrement vigilant sur sa rédaction car la clause de garantie solidaire est interprétée strictement. Aussi, il ne pourra être demandé au cédant de régler les réparations locatives si la clause ne concerne que le paiement des loyers. La Cour de cassation interprète de façon restrictive les clauses de garantie solidaire. Celles-ci prennent ainsi fin en cas de congé donné au cessionnaire pour la date d’expiration du bail ou à l’expiration du bail au cours duquel la clause a été insérée. En revanche, la clause sera toujours valable en cas de poursuite du bail par tacite reconduction au-delà du terme contractuel.

D. En l’absence de clause de garantie solidaire

En l’absence d’une clause de garantie solidaire, le cédant se verra libre des obligations nées du bail à compter du moment où la cession est opposable au bailleur. Seule une telle clause incluse dans le bail d’origine permettra au bailleur de se prévaloir d’une telle garantie vis-à-vis du cédant ; par exemple s’il est tenu à l’égard du propriétaire du paiement du défaut de paiement des loyers, par exemple, imputable au cessionnaire.